文/上海進深 嚴明會

上周，徐匯東安新村兩幅地塊成功出讓的消息，再度炸響上海樓市。

127b-24&125-31地塊已確定由中海、招商蛇口、徐匯城投和中旅投資聯合開發。

【資料圖】

緊接著，東安新村另一幅地塊——127b-23地塊項目規劃設計方案公示。

看完這波數據和設計細節，只能說上海頂豪市場的門檻又被抬到了新高度。

從經濟技術指標來看，地上總計容建筑面積66221.66㎡，加上3%超低能耗獎勵面積，只規劃了206戶，戶均面積達330㎡。一共635個車位，車位比達1:3。

按照周邊近20萬/㎡的均價，套均售價將超6000萬。這個價格放在上海，也只有真正的塔尖人群才能碰。

即便如此，一旦上市，大概率又將引爆一輪搶購熱潮。

很多人說市場低迷，但真正的好產品永遠稀缺。

尤其是在上海，尤其是在核心地段。

看一下項目的設計亮點：

1、地塊將建5幢17-25F住宅，首層均架空，呈南北行列式排布。

2、小區完全人車分流，設置了3個車行出入口，分別位于南側、東側和北側的馬路上。主出入口位于西側的東安路，這一側還有一個非機動車出入口。

3、社區中間做了超大面積的下沉庭院，地面3處集中綠地做了1.5米的覆土。加上5幢樓全部首層架空，會所的功能也會很豐富。

4、從公示圖來看，上面未標注風雨連廊，但多處設置了景觀構架，且下沉庭院幾乎覆蓋了每一個樓棟，預計可以實現無風雨歸家。

5、建筑輪廓線帶有弧形轉角，應該會有多陽臺的創新戶型，外立面會大面積使用玻璃。

6、住宅均為兩梯兩戶，每戶橫向面寬達到17.91-21.32米，進深16米左右。西側的1#、3#、5#樓預計是260㎡戶型，東側的2#、4#樓預計是360㎡戶型。

頂樓或有頂躍產品，這個面寬和面積段，妥妥的“空中別墅”既視感。

事實上，這塊地雖然相對低調，但動作極快?？斓脑挘陜染湍苁组_。

早在正式公示規劃圖之前，5月中旬，地塊的測繪、設計等流程相繼開始招標；之后，127b-23地塊獲得建設用地規劃許可證；8月初已經開始動工。

此前，網絡上已經傳出一張規劃圖，與此次正式公示的大致相似，樓棟排布不變，此次主要是深化了建筑細節。

再來聊聊背后的玩家。

今年以來，東安片區舊改項目以協議方式陸續成功出讓三宗涉住宅地塊，分別為徐匯區C030301單元125-31、127b-23、127b-24地塊，出讓總金額約523.03億元，用地面積15.93萬平方米，地上計容面積60.05萬平方米。

127b-23地塊是其中最小的一宗涉宅用地。2025年3月，上海新楓安企業發展有限公司以83.5億元協議摘得該地塊，樓面價12.61萬元/㎡。

該地塊為純住宅，容積率2.63，可建面積6.62萬㎡，建筑限高100米，全裝修比例100%，沒有公租房、中小套比例要求。

這種“無束縛”的地塊，在上海核心區簡直是稀缺品，也為打造純頂豪社區奠定了基礎。

新楓安由上海城市更新建設發展有限公司100%持有，后者由上海地產（集團）有限公司100%持有。

目前新楓安的股權及14.15億元債權正在上海聯交所掛牌，總掛牌價29.87億元，擬于9月30日完成交易。

市場早有傳聞說，宸嘉會參與項目的開發。

8月，有市場消息傳出，前象嶼地產集團營銷中心總經理孫群存已入職宸嘉發展上海公司。作為一名85后的年輕高管，孫群存的職業生涯一直奮戰在營銷一線，在華潤置地、融信、金輝、象嶼都留下過赫赫戰績。

在上海市場，宸嘉打造豪宅的實力已經得到市場驗證。

去年6月，位于普陀長風板塊的宸嘉100嘉佰道422套房源獲1000組認購，2小時賣光，吸金超61億，差不多17秒賣了一套房子。

今年，徐匯濱江地王項目“嘉佰道·徐匯”還未入市，但已賺足了市場關注度。

這也是宸嘉在上海僅剩的項目。宸嘉后續或會通過小股操盤的方式入局127b-23地塊，負責產品打造和營銷。

值得注意的是，大象建筑設計獲得了127b-23地塊的設計權。而宸嘉100·嘉佰道和嘉佰道·徐匯的建筑設計，都有大象建筑設計的參與。

市場永遠會為稀缺買單，這個項目算是把“稀缺”兩個字玩明白了。

首先是產品稀缺，純大戶型小區在上海本來就不多見，206套純粹的大平層，直接保證了圈層的純粹性。

住在這里的都是相同量級的人群，這種圈層價值并不是隨便哪個項目都能比的。

其次是地段的稀缺，周邊的成交情況已經證實，只要產品做的夠好，頂豪市場從來不怕賣不動。

東安地塊的南側，就是近年來不斷刷新房價紀錄的豪宅聚集地徐匯濱江。

5月，距離東安新村直線距離約500米的綠城潮鳴東方，套均5000萬的房子，認籌率近160%，120套房源開盤當天售罄，單日銷售金額69.88億元。

這個價格也是對市場的一次試探。

與127b-24地塊僅一條內環高架相隔的能建西岸譽府，312套房源吸引849組購房者認籌，今年3月28日開盤即罄，均價為14.3萬元/㎡，實現銷售額47.68億元。

127b-23地將來賣多少錢？會不會又現日光？我們拭目以待。

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